74岁老人在生前居住房屋中去世，这所房屋算“凶宅”吗？房屋交易中，卖方未告知屋内曾发生老人病故的事实是否构成欺诈？近日，贵州省息烽县人民法院审理了一件因卖方未告知屋内曾有老人病逝而产生的房屋买卖纠纷。
>>基本案情
2024年9月，杨女士（买方）与梅先生（卖方）签订《房屋买卖合同》，同年10月，双方完成房屋过户登记，房屋交付杨女士使用。没过多久，杨女士从邻居处得知梅先生年迈的父亲因病在案涉房屋中去世后，认为不太吉利，便找梅先生沟通退房事宜。
杨女士称其购房之前，反复询问梅先生的房屋是否“干净”，梅先生一直向杨女士承诺房屋是“干净”的，梅先生虚假陈述使杨女士认识错误并与之签订房屋买卖合同，梅先生的行为构成欺诈，故诉至息烽法院请求撤销合同、返还购房款。
>>法院审理
本案争议焦点在于：房屋内发生自然死亡事件的性质认定及卖方告知义务的边界，主要有三点内容需厘清。
1.“凶宅”的认定标准
“凶宅”并非法定概念，司法实践中通常指发生过自杀、他杀、意外致死等非正常死亡事件的房屋。此类事件因突发性、非自然性易引发心理忌讳，显著影响房屋价值和使用意愿。自然死亡（如寿终正寝、因病去世）系生命自然规律，相关房屋一般不认定为“凶宅”。
展开剩余72%2.卖方的信息披露义务
依据《中华人民共和国民法典》诚实信用原则，卖方对可能影响交易决策和房屋价值的重大信息负有告知义务。对于构成“凶宅”的非正常死亡事件，属重大瑕疵，卖方有主动披露义务，恶意隐瞒可构成欺诈。对于自然死亡事件，若合同无明确约定，则卖方无强制告知义务，买方事后以此主张欺诈通常不能成立。
3.欺诈的构成要件
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十一条规定：“故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。”
本案中，房屋内发生的是自然死亡，非需披露的重大瑕疵事实，卖方未告知不构成隐瞒“真实情况”，亦未导致买方在房屋性质上产生错误认识，故欺诈不成立。
经法院依法审理认为，涉案《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。杨女士询问房屋“是否干净”，通常指向是否发生过非正常死亡等恶性事件（即俗称“凶宅”），梅先生父亲终年74岁，在屋内因病去世属自然死亡范畴，符合生命规律，为社会普遍接受，不构成“非正常死亡”或“凶宅”。
双方合同亦未就此设定特别义务，梅先生未告知该事实，不构成欺诈。杨女士主张撤销合同及返还购房款于法无据，不予支持，遂判决驳回杨女士诉讼请求。
杨女士不服一审判决提出上诉，二审法院经审理认为：杨女士的上诉请求不成立，判决驳回上诉，维持原判，本案现已生效。 据人民法院公号
>>延伸阅读
隔壁死过人 算“凶宅”吗？
法院：与房屋紧密相关的信息，都必须告知
发生过非正常死亡的房屋常被称作“凶宅”。那么，如果隔壁房屋死过人，自己所购的房子算不算“凶宅”？近日，北京市东城区人民法院审理了一起因隐瞒房屋交易信息引发的纠纷案件，买房人在办理房屋过户手续时才得知隔壁房屋曾发生过严重的爆炸事故，事故致一人死亡，多人重伤。法院认为，死亡地点虽然不在房屋“里面”，但只要与房屋紧密相关的信息，都会严重影响买房人的心理和房屋价值，属于必须告知的重要事实。
2021年3月，王某通过中介公司介绍，购买了刘某位于东城区某小区的一套房子，并与卖家刘某、中介公司签订了房屋买卖合同和中介服务合同。王某按约定付清了房款和14万余元的中介服务费。然而，在办理过户手续时，王某意外得知，自己所购房屋的隔壁曾在2006年发生过严重的煤气爆炸事故。事故炸穿了上下几层楼，导致多人受伤，一人因受重伤死亡。王某购买的这套房屋的墙壁也因炸裂后进行了修复。
王某认为，中介公司作为专业房屋买卖机构，应当知晓这一重大情况并如实告知自己。但中介却隐瞒了该信息，使其购买了一套自己并不想要的房子。由于交涉无果，王某先将卖家刘某和中介机构一同起诉至法院要求赔偿。在刘某赔偿40万元后，王某撤回了起诉，并单独起诉中介机构，要求退还全部中介费14万余元并支付利息。
法院认为，发生过非正常死亡的“凶宅”这类情况，即便死亡地点不在房屋“里面”，只要与房屋紧密相关的信息，都会严重影响买房人的心理和房屋价值，属于必须告知的重要事实。本案中，王某所购房屋隔壁爆炸导致一人死亡的情况，对王某是否购买该房屋及购房价格有重大影响。中介作为专业机构，在明知房屋发生过严重爆炸的情况下，有责任进行更加仔细的核查，特别是伤亡情况。中介机构存在工作上的不足，属于履约瑕疵。综上，法院判决中介机构退还王某部分中介费4万元，驳回王某要求退还全部中介费及利息等其他请求。 据央视网
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